Многие слышали: в Дубае квартиры приносят по 10–12% годовых. Но правда ли это? И насколько безопасно для иностранца входить в рынок, где каждый месяц фиксируют новые рекорды сделок? Давайте разберёмся, что стоит за громкими цифрами, какие риски реально существуют и что нужно знать, прежде чем принимать решение о покупке недвижимости в ОАЭ.

Дубай дорожает: факты, которые нельзя игнорировать

За последние три года жильё в Дубае подорожало примерно на 25%. В Dubai Marina рост составил около 30%, в Jumeirah Village Circle — около 20%. Только в 2024 году общий объём сделок превысил 120 млрд долларов.

Спрос на аренду растёт вместе с ценами. Студия стоимостью 200 тысяч долларов сегодня сдаётся в среднем за 1500 долларов в месяц. Даже с учётом сервисных сборов и коммуналки чистая доходность выходит около 10% в год. Для сравнения: депозит в Европе даёт 1–2%. Разница очевидна.

Дубай для инвесторов: выгоды и подводные камни

Что делает рынок привлекательным:

• отсутствие налога на доход и на недвижимость;
• стабильный дирхам, привязанный к доллару;
• возможность получить резидентскую визу при покупке от 750 000 дирхамов;
• высокая ликвидность в районах у моря и в деловых зонах;
• постоянный спрос со стороны экспатов и туристов.

Что важно учитывать заранее:

• ежегодные сервисные сборы на обслуживание зданий (от 10 до 30 долларов за м² в год);
• обязательный сбор при регистрации сделки в DLD — 4% от стоимости квартиры;
• страховка жилья и коммунальные платежи;
• расходы на управляющую компанию, если вы сдаёте объект дистанционно.

Рынок выглядит привлекательно, но работает он только тогда, когда вы считаете доходность вместе с расходами.

Как купить квартиру в Дубае: пять шагов без лишних сложностей

Покупка недвижимости в Дубае прозрачна и структурирована.

1. Определите цель: аренда, проживание или капитализация;
2. Выберите район и объект, внесите депозит (5–10% стоимости);
3. Проверьте документы застройщика через RERA и убедитесь, что проект зарегистрирован официально;
4. Подпишите договор. Возможны варианты:
   
   
• рассрочка от застройщика — платежи до окончания строительства, без процентов;
• ипотека для иностранцев — до 70% стоимости объекта, сроком до 25 лет, процентная ставка около 4–5% годовых;
• оплата наличными — даёт возможность торговаться о скидке.
  
  
5. Зарегистрируйте сделку в Департаменте земельных ресурсов. После уплаты 4% сбора и подачи документов вы получаете официальный титул собственности.

В среднем процедура занимает 2–4 недели, если речь идёт о готовом жилье. Важно знать: в Дубае есть два типа владения. Freehold — полная собственность с правом продажи, дарения и наследования. Leasehold — долгосрочная аренда (обычно 99 лет), где остаются ограничения на распоряжение объектом. Для иностранцев открыты именно фрихолд-зоны.

Где покупают те, кто считает деньги

• Business Bay, JVC — средняя цена 2,5–3,5 тыс. долларов за м², доходность аренды до 10%;
• Dubai Marina — престиж и море: цены 4–6 тыс. долларов за м², рост на 30% за два года;
• Palm Jumeirah — премиум-сегмент, аренда от 3–5 тыс. долларов в месяц, особенно востребованы апартаменты с видом на море;
• Downtown — квартиры рядом с Бурдж-Халифой: от 5 тыс. долларов за м², аренда стабильная, ликвидность на уровне Лондона и Нью-Йорка.

Даже обычные квартиры в Дубае здесь превращаются в инвестиционный инструмент. Например, однушка в JVC за 220 тыс. долларов приносит около 1600 долларов аренды ежемесячно, что даёт 8–9% годовых.

Аренда и расходы: что влияет на доходность

Главные статьи расходов инвестора:

• сервисный сбор — от 10 до 30 долларов за м² в год, в премиум-комплексах выше;
• коммунальные платежи: свет, вода, кондиционирование;
• страховка жилья — от 150 до 300 долларов в год;
• услуги управляющей компании: 5–10% от арендного дохода;
• регистрационный сбор DLD — 4% от цены сделки.

Даже с учётом этих затрат чистая доходность выше, чем на большинстве рынков Европы.

Что будет, если отложить решение

Каждый месяц рынок обновляет рекорды. Те, кто купил три года назад, сегодня зафиксировали 25% к капиталу. Те, кто ждал, покупают дороже. Простая логика: войти сегодня всегда выгоднее, чем завтра.

Если ваша цель — доход в валюте и сохранение капитала, Дубай предлагает редкое сочетание: высокая аренда, рост стоимости и полная прозрачность сделки. Здесь квартира перестаёт быть мечтой и становится активом, который работает на вас каждый день.